顺义二手车抵押变现,二手车交易抵押车

1.北京二手手机市场哪里最大

2.万字吐血分析：小白如何在北京买第一套房？

3.北京二手房过户后，多久就可以拿到房本

4.南昌市区二手房还可以用公积金贷款买吗是不是很难贷到？

5.北京购买二手车过户问题

一：北京办理公积金贷款是不分本地人和外地人的，但是需要2个条件：

1、首先工作的单位必须是北京的要有公积金，并且单位给上了公积金，那么就有了个公积金帐号；

2、公积金帐号需连续缴存12月以上

二：外地人在北京买房需满足以下条件：

1：在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明;

2：有北京合法有效的暂住证;

3：购房人在北京没有房屋，如果已经结婚，夫妻双方在在北京没有房屋;

4：身份证、结婚证和户口本。

5：如果在北京以外的地方贷款买过一套房，符合以上条件在北京再贷款买房，首付款要百分之六十以上，包括百分之六十，贷款利率上浮百分之十。

6：集体户口没有以上限制，但是集体户口现在不视为北京户口，必须找一个单位来接收户口，并出具接收证明，盖章有效。这样才能在京买房。

北京二手手机市场哪里最大

贷款买一个房子其实很简单，如果您找中介的话，中介会全权代为办理所有流程的，您是比较省心的，在此只说一下个人办理的细节。

首先您确认好成交的价格，以及您打算贷款的方式，是公积金贷款（国管公积金还是市管公积金）还是商业贷款。

商业贷款的优势是速度快，成数不限制，手续简单，缺点是相对利率比公积金高，年利率为4.4550%。公积金的优势是利率低，年利率为3.87%,缺点是速度相对较慢，手续繁琐一些，贷款有上限的影响.

先拿商业贷款来说吧：

首先您要向当地的银行（建行、农行、中行等）信贷部询问您的贷款上限金额（也可以向当地的评估所查询）以及您的贷款年限，查询的时候要告知：房屋准确位置、建成年代、装修、朝向、交通、购物、医疗、学校、成交价格，以及您的年龄（男的不能高过60，女的不能高过55），还要确定贷款金额相应的贷款年限的月还款额，银行或评估公司会给您一个估计的贷款金额及首付金额还有贷款的年限和月还款的金额，如果您觉得估算没有问题，就可以下一步操作了。

首先，先与业主签定正式的买卖合同以及补充协议，支付定金，拿好业主签字确认的定金收条，去您之前确认过的银行申请贷款，银行会安排评估公司先去评估该房屋，3个工作日会出评估报告，（举个例子：您的成交价格为100万，但是银行不会按照您的成交价格100万给您贷款，而是安排评估公司去评估房屋，得出的评估价格给您贷款，比如成交价格100万，评估价格80万则按照80万给您贷款）出了评估报告就能够确定您的贷款金额了，换算的方法是，成交价格-已付定金-贷款金额=您的首付款，这时候您就要准备自己的首付款了，当您首付款准备妥当时候约上业主去贷款银行将首付款转给业主并要求业主当面签署银行固定格式的首付款确认函，再去银行的信贷部签署一正式的借款合同。需要到场的人有（借款人的身份证、户口本、结婚证原件，房东及配偶带上房本、双方的身份证、户口本、结婚证）就可以等着批贷了。

银行会在您签署正式的借款合同后的3-7个工作日通知您和房东批贷了，接到这个通知就可以安排过户了，过户的时候要带齐上述的材料，银行会安排人到场，缴纳完毕各项税费后，过户完成了，这时候银行会将属于您的房本拿到银行去做抵押，在过户完毕后的3-7个工作日、抵押完毕后贷款就一次性到房主的帐户上了，过户后或前一日要去把物业费、供暖费、水、电、燃气等各项费用让业主结清，注意去一下当地派出所询问原业主的户口是否迁出。

公积金的流程比较复杂一写，我就不手打了，我把我空间里的公积金借款详细复制过来了，您认真阅读一下就明白了：

首先您先确定您是属于市管公积金还是国管公积金，具体确定事宜我会在如下详细介绍：

一 什么是公积金贷款

住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款也叫公积金贷款，是由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款;贷款发放委托银行，由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式

二 公积金分类

1.市管公积金

单位登记号为身份证号再加两个零

如：110XXXXXXXXXXXXXXX00

二 公积金贷款分类

2.国管公积金

单位登记号是以512或502开头的

如：512XXXXXXXXX

502XXXXXXXXX

二 公积金贷款分类

3.中直公积金贷款

在住房公积金管理中心，中共

中央直属机关分中心缴存住房公积金的离退休职工。或其他符合中直分中心，依据国家有关规定而确认的借款

二 公积金贷款分类

4.组合贷款

只有国管公积金贷款的客户方可申请

组合贷款

二 公积金贷款分类

5.贴息贷款

只有市管公积金贷款的客户方可申请

贴息贷款

三 借款人公积金缴存必备条件

公积金开户日期够365天，累积缴存公积金12个月以上（含），且当前缴存状态正常，以前申请的公积金贷款已还清的。

四 公积金贷款所产生的费用

1.评估费

评估费＝评估价×3‰（最低300元/单1500/单封顶）

此计算方式适用所有公积金贷款

四 公积贷款所产生的费用

2.担保费

A市管公积金

担保费＝贷款额×5‰

B 国管公积金

担保费＝贷款额×3‰＋170

C 组合贷款

担保费＝1500元/单

D 贴息贷款

担保费＝根据费率表来算

五 公积金贷款流程

1.市管公积金贷款的流程

评估－交首付—初审－面签－过户－放款—领取契税票和评估报告－出房产证-转担保中心做抵押

五 公积金贷款流程

2.国管公积金贷款流程

评估—出评估报告－交首付—初审－批贷－过户－（见契税票）面签－放款—出房产证－担保中心抵押

五 公积金贷款流程

3.中直公积金贷款流程

评估－初审－批贷－过户－（见房产证）面签－放款－担保中心抵押

五 公积金贷款流程

4.组合贷款流程

评估－初审－批贷－面签－商贷面签－商贷批贷－过户－出证－抵押－抵押完成－他项权利证转银行－放款

五 公积金贷款流程

5.贴息贷款流程

评估－面签－批贷－过户－放款－抵押

六 初审时所需资料

1.客户：夫妻身份证、户口本、结婚证（暂住证）学历证明、职称证明、资产证明、评估费。

2.业主：业主本人身份证、房产证、银行卡

七 面签时所需资料

1.客户：夫妻身份证、户口本、结婚证、（暂住证）、借款人本人还款银行存折或卡（国管建行卡）、担保费

八 借款人年龄

1.市管公积金－－18－70周岁

2.国管公积金－－18－70周岁

3.中直公积金－－18－70周岁

4.组合贷款－－－男18－65/女18－60

5.贴息贷款－－－18－65

九 贷款年限

1.市管公积金－－本人年龄＋贷款年限≤70

房龄＋贷款年限≤47

2.国管公积金－－本人年龄＋贷款年限≤70

房龄＋贷款年限≤67

3.中直公积金－－本人年龄＋贷款年限≤70

房龄＋贷款年限≤67

4.组合贷款－－－本人年龄＋贷款年限≤70

房龄＋贷款年限≤67

5.贴息贷款－－－本人年龄＋贷款年限≤70

房龄＋贷款年限≤67

十 贷款金额如何确定

1.市管公积金

A 最高八成。

B 计算公式（个人缴存额÷缴存比例－400）

÷客户贷款年限相对应月均还款数

C 上面数额从低原则申请贷款

D最高贷款额为：80万元，个人信用等级AA的上浮15％，即92万元，AAA级的上浮30％即为104万元

十 贷款金额如何确定

2.国管公积金

A 二手房都能贷评估价、合同价较低值的八成

B 贷款额最高不超过80万元

C 每月还款额不能超过收入的二分之一

十 贷款金额如何确定

3.中直公积金

A二手房都能贷评估价、合同价较低值的八成

B 计算公式（个人缴存额÷缴存比例－400）

÷客户贷款年限相对应月均还款数

C 上面数额从低原则申请贷款

D最高贷款额为：80万元，

十 贷款金额如何确定

4.组合贷款

A 如果以前有过商贷则按照第二套住房来

计算

B 公积金贷款的部分还是执行公积金的政

策，商贷的部分要执行商贷的政策

十 贷款金额如何确定

5.贴息贷款

A 如果以前有过商贷则按照第二套住房来

计算

B 公积金贷款的部分还是执行公积金的政

策，商贷的部分要执行商贷的政策

十一 还款方式

1.市管公积金还款方式－自由还款法

2.国管公积金还款方式－自由还款法

3.中直公积金还款方式－自由还款法

4.组合贷款还款方式－－公积金部分自由还款法

商贷部分商贷还款方式

5.贴息贷款还款方式－－商贷还款方式

十二 什么是自由还款方式

住房公积金贷款自由还款是指住房公 积金管理中心在与借款人协商确定个人款金额、期限后，确定个人贷款每期的最低还款额度，借款人在不低于这一最低还款额的情况下，根据自身经济状况，自由选择每月的还款额。

十三 放款条件

1.面签且过户后申请放款

2.提供给担保中心契税票、受理通知单或房产证原件及复印件申请放款

3.亦庄、宣武、通州、石景山、门头沟、顺义、房山均是出房产证后申请放款

4.市局房产

A 市管公积金是出房产证后申请放款

B 国管公积金是出房产证及土地证后申请 放款

十四 房产证与借款人的关系

1.夫妻关系购房可以只出一个房产证，房产证是不是借款人没有关系

2.非夫妻关系购房的必须要有共有权证，借款人是不是大证没有关系

十五 房产证与合同签字

合同签字的顺序也是出房产证的顺序

如：合同签字的顺序是：张三、李四

则房产证的大证为张三，共有权

证是李四

十六 外地人在京购房且公积金贷款

1.首先此客户必须在京有缴存记录

2.如果在京缴存不足12个月，需在原缴存处出具缴存证明，两地累计要求满12个月

3.在京暂住证明

4.其它与北京人政策一样

十七 以前有过公积金贷款还可以再公积金贷款吗

1.市管、国管、中直－－只要是还清就可以继续做公积金贷款

2.组合贷、贴息贷－－－要按第二套政策执行

十八 以前有过商贷还可以公积金贷款吗

1.市管、中直－－－－－不会受到影响

2.国管、组合、贴息－－如果有预期记录可

能不会放款

十九 公积金贷款是否可以提前还款

1.市管公积金－－拨打96155提前预约

2.国管公积金－－到国管中心提前预约

3.中直公积金－－拨打96155提前预约

4.组合贷款－－－到国管中心提前预约

5.贴息贷款－－－到贷款银行提前预约

二十 客户业主不能亲自办理相关手续怎么办

由代理人持公证书办理相关手续，公证书格式是公积金的固定版本。客户在初审时本人必须到场，面签时可以由代理人持公证代为办理。

二十一 客户业主都是已婚人士，办理相关手续时只本人去可以吗

1.市管 A 初审：客户业主本人到场

B 面签：业主不用到场，客户夫妻到场

2.国管 A 初审：客户本人到场，业主不用到场

B 面签：客户夫妻到场，业主不用到场

3.中直 A 初审：客户业主本人到场

B 面签：客户夫妻到场

4.组合 A 初审：客户业主都不用到场

B 面签：客户夫妻及业主本人到场

5.贴息 A 初审：

B 面签：客户夫妻及业主到场

二十二 单笔贷款最高金额是多少

1.市管：最高贷80万元，个人盗资信AA上

浮92万元，AAA上浮到104万元

2.国管：最高贷80万元

3.中直：最高贷80万元，个人盗资信AA上

浮92万元，AAA上浮到104万元

4.组合：最低81万元

5.贴息：高于客户公积金可贷额度

二十三 非夫妻关系的客户可以共同购房贷款吗

可以，房产证必须出所有购房人的名子

二十四 过户的合同价与申请贷款的合同价不一样可以吗

绝对不可以（贴息贷款除外）

二十五 产权人有未成年人的可以做贷款吗

1.市管：可以，需要监护公证书

2.国管：不可以

3.中直：不可以

4.组合：不可以

5.贴息：可以，未成年人需要有身份证

二十六 借款人为在职期缴存公积金的离退休人员，还可以申请贷款吗

可以，如果借款人的公积金处在正常状态，可以按正常程序操作。如果借款人的公积已提取并注销，需客户到单位出具公积金缴存证明。

借款人年龄＋贷款年限不能超过70岁（夫妻以年龄大的为准）

二十七 依据客户的缴存比例计算客户的最高贷款额

公式：（客户缴存金额÷缴存比例－400）÷客户贷款年限相对应月均还款额

例：客户工资中每月扣215元公积金，单位的缴存比例为12％，客户要求贷款30年，计算客户的贷款额

计算：（215÷12％－400）÷51.2＝27.18

答：按缴存比例计算客户最高可贷款27.1万元。

二十八 依据客户的缴存比例计算客户最高贷款额为80万元，能否直接承诺客户公积金贷款就能贷80万元

不能承诺，还要确认合同价和评估价是否能满足80万元的贷款要求

二十九 客户夫妻双方只有一方有公积金，可以做公积金贷款吗？出谁的房产证有要求吗？

客户夫妻双方只一方有公积金就可以申请公积金贷款，房产证出双方谁的都可以。

三十 客户在贷款还款期，可以提取公积金吗？

可以

三十一 公积金贷款可以资金监管吗

可以（在中国银行东城支行做监管）

三十二 公积金贷款放款可以放到业主以外的其它人或贷办公司名下吗

1.市管：不可以

2.国管：必须做公证后才可放在非产权人名下

3.中直：不可以

4.组合：必须做公证后才可放在非产权人名下

5.贴息：不可以

三十三 客户上个月上调了公积金缴存额，能够马上用新的缴存额计算贷款额吗

不可以，因为公积金管理中心每年七月份才做一次调整，所以新的缴存额要在公积金管理中心调整后才能生效。

三十四 客户还款日

客户的还款日就是公积金贷款的放款日，也就是说在放款日的每月的同一天是贷款客户的还款日

万字吐血分析：小白如何在北京买第一套房？

北京二手手机市场最大的有北京德馨数码、北京亚壹丽垚科贸。

1、北京德馨数码：这家公司在东城、西城、顺义、房山、通州等多个区域提供服务，是东城二手手机咨询量第1名，提供高价回收服务，包括苹果、华为、小米等品牌手机，同时也出售各种品牌的二手手机。

2、北京亚壹丽垚科贸：这家公司在全北京都有服务，是北京二手手机咨询量第3名，提供收售苹果手机全系列全型号现货齐全0首付二手手机可分期可抵押支持验货的服务。

3、二手手机是指曾经被他人使用过的手机，具有某些功能问题或者成色老化，但并未完全坏掉，只要客户购买了，无论使用了多久，都可以被认为是二手手机，二手机和新机的最大区别在于价格，二手手机比新机价格低很多。

北京二手房过户后，多久就可以拿到房本

作者 | 猫叔

这篇文章，主要是关于买房方面的一些硬核知识。给计划买房的小白做一个基础科普。

争取做到这样一个目标：看完文章后，你已经从新手村（啥都不懂）的水平，进阶到可以打个初级副本（独立买房）了。

1

关于买房，我有两条最诚恳的忠告

做地产自媒体以来，在买房这件事上，我回复了没有上万个问题，至少也有大几千个问题了。不熟悉我的朋友可能觉得我脾气比较暴躁，回答问题没什么耐心，但老粉会GET到我的点，知道怎么样提问，才能要到自己真正想要的答案。

你可能觉得提问有什么难的，别说，对有的人还真挺难的。

很多人连最基本的功课不做，就希望别人给出详尽的回答。这其实是对彼此的不尊重—— 连自己的购房资格、首付情况、月供情况都不了解，张口就问，既浪费了你的时间，又浪费了我的精力，最后这场交流只能是不欢而散。

另外购房者能获取的硬核干货渠道确实很少，网上一搜，买房的信息一大堆，但大多数都是房价涨了跌了，而且多是没有逻辑蹭热度的文章，还很容易煽动买房者的情绪，让真正有购房需求的人误入歧途—— 好多小白经常问，买哪里涨幅最高?房价什么时候涨?

说的好像我什么都懂一样。他们巴不得我就是天桥上算命的，掐指一算，就能告诉你：施主，看你满面红光，骨骼精奇，我这里有一本《买房秘籍》传授给你，包你三年赚千万，走向人生巅峰。

用脚趾头想想，这可能嘛？有这好事，我何必还巴巴码字，借钱炒房不好吗?

买房能抗通胀，如今是菜市场大妈都知道的事情了。但人人都想做镰刀发大财，那么韭菜又哪里去找呢。且不说08年多少深圳炒房客破产，近一点的，17年317以来，燕郊和北京买房的人，又有多少站在高岗。

所以我始终认为，买房能够抗通胀、实现稳定的资产增值，就足够了。而炒房比拼的是资金实力、现金流、对市场对人性深刻的洞察，还有和政策对抗的运气成分。一次赌对了是运气，但如果总觉得有这样的好事，形成路径依赖，那迟早还是要赔掉底裤的。

想要买房发财之前，请问一问自己：

你比别人更聪明吗？你更了解你的对手盘吗？

你是否准备好了足够的现金、优质的借贷资质？

你一个连购房流程都搞不清楚的小白，凭什么能赢在市场摸爬滚打几十年的老鸟呢？

所以，对于买房，我有两条最诚恳的忠告：

1、别想着怎么赚钱，先保证怎么不赔钱。

2、请永远记住第一条。

2

小白买房的三个原则

接下来，我们以北京市场为例，来说说买房怎么避免赔钱、尽量买对的问题。

根据猫叔跑盘的心得来说，小白买房，要注意以下三个原则：

不看新房看二手

不看环线看产业

不看洼地看产品

我们一条条来分析。

不看新房看二手，这里不是说不建议你买新房，一定要买二手。指的是，只有二手房的价格，才能体现最真实的市场价格。

北京市场和全国大部分城市都不太相同，北京是一个二手房非常成熟的市场。可以来说，从有商品房开始，北京的二手房和商品房就是共存的。

这里简单科普下我国的住宅史，从建国到1998年房改之前，我国采取的是住房分配制度，房子一直处于紧缺的状态。

1998年房改之后，北京一下子推出了19个经适房，包括天通苑、回龙观等大型居住社区，大批量的新房开始销售。第二年允许160万套公房上市买卖，二手房市场也随即开启。

经过20多年的发展，五环内绝大多数是二手房的天下，可以这样说，一个板块的二手房均价，已经成为衡量这个板块的价值刻度。

在同一个片区内，有新房有二手的情况下，如果新房价格超过了周边同品质同类型的二手房的20%以上，那就说明这个新盘的价值已经透支了。这种新盘我们叫做溢价盘，买是可以买，但性价比没有了，多出来20%以上的溢价，是你为楼盘品质、为你生活支付的成本。投资这样的楼盘一定要慎重。

不过事实上，新房和二手房重合的板块不太多。北京的新房大多在五环外，五环内是二手房的天下。

那么到底是买新房还是二手呢？主要取决于你的预算和人生所处的阶段。

对于单身、刚结婚的首次置业人群来说， 优先选择五环、六环的临铁新房。 以牺牲上下班的时间来换取物业的成长空间。

这个结论，主要是从首付不足，贷款资格又很珍贵的角度来考虑的。我们都知道北京房票很珍贵，但其实首套房的贷款资格更加珍贵。为什么首贷又叫处女贷，这意味着大多数人一生只有一次机会。

在不影响你生活、可提供充足月供的前提下，应该最先考虑的是如何充分利用首套房的资格，尽可能多贷款，少交首付。尤其是做生意的朋友，更懂得，像房贷这样大额低息长期贷款，是非常优质非常难得的贷款。

请注意临近地铁是最基本的要求，因为有流动性。

很多人问我，最近比较火的，大兴庞各庄的几个楼盘，以及顺义的金茂北京国际社区，太便宜了，能不能买？

我是真心不建议买的。

这些新盘品质虽然好，但配套交通很差，接盘的人也少，即使发展起来也要超过10年的时间。你有没有想过，将来要置换的时候，卖给谁呢？

所以首套房你至少选择个临铁的新房，至少地铁能为这里带来人气，有了人气商业、教育才会更快的发展。卖房的话有人接盘，就算不卖也可以考虑出租。是个进可攻退可守的稳健策略。

（实在没钱只能买远郊新房的当我没说，我也确实不能借给你钱买房对吧，杠精退散）

对于已经结婚，并且准备要孩子的人群，已经有了一部分积蓄，资金比较充裕，同时对居住又有比较高的要求——商超、医疗配套要成熟，上下班、接送孩子上学都要方便等等。

这部分群体，可选择的范围就很大了，除了少数新房，还可以看五环内更多的二手。

说到二手的坑，以及我听过的、身边朋友经历过的买二手房的血泪史，我可以说个三天三夜不重样。奇葩卖家就不说了，遇到业务不熟练、人品差的中介，真的会把人坑死。

为了不被业务不熟练的中介忽悠，接下来猫叔就科普一下，二手房需要注意的最基本的问题。

3

二手房，手把手教你通关

买二手房，首先要弄清楚两件事：净首付多少？能贷款多少？

稍微懂一些买房知识的朋友都知道，新房和二手房总价相同的时候，二手房要交的首付，比新房高很多。

这是因为，除了购房首付外，还有 税费和中介费 两个大头。

即购买二手房实际缴纳的首付=购房首付+税费+中介费等，也叫净首付。

坑爹的是，很多中介不会帮你计算比较准确的净首付。在买房过程中，买家比计划多付钱的例子比比皆是。

关系到钱的问题，必须自己亲历亲为。

接下来，我细致的为大家讲讲二手房的税费问题，并说明购买策略。

1、在需要降低税费的情况下，优先购买次序为，

满五唯一＞满二（包括满二唯一、满二不唯一）、满五不唯一＞不满二（包括不满二唯一、不满二不唯一）

我们看看，买一套房子，到底为国家做了多少贡献。

二手房的主要税费是契税、增值税、个人所得税。

a/首先你逃不掉的是契税。只要有交易，契税就必须交。

首套购房：90平米(含)以下税率1%；90平米以上，税率1.5%

二套购房：税率3%；

如果你要买的房子房产证登记年限满五年（或者是契税完税发票填发的日期满五年），且是业主在北京的唯一住房，那么你只需要交契税，国家就不额外薅羊毛了。

b/ 如果房子没有满五年，除了契税之外，还要交个税。个税是很让人恐怖的事情。个税=(本次网签价－原值)*20%，原值为上次交易的网签价格。只有查不到原值的情况，个税=网签价*1%

绝大多数情况，个税还是按照差额的20%来算，看到这里你是不是要吐血了？

c/先别吐血，如果你要买的房子，连两年都还没满，不仅要交契税、个税，还要再被薅一把羊毛——增值税。估算为网签价的5.3%或者（网签价－原值）的5.3%，同样是一笔不小的数目。

从以上可以看出，对于普通住房，优先选择满五唯一标的，其次选择满五不唯一、满二的，最差的情况就是不满二，个税、增值税、契税都要交。

至于，满二和满五不唯一怎么选择。这个涉及到上次网签价格的原值，还是要具体问题具体计算。

2、需要降低税费的情况下，优先购买次序为

普通住宅＞非普通住宅

已购公房 ＞二类经适房 ＞ 一类经适房（2008年4月11日前满五年的） ＞ 一类经适房（2008年4月11日后满五年的）

先来说，普通住宅和非普通住宅。

主要区别如下：

虽然北京绝大部分住宅都不符合以上标准。但对于购买力在486万总价以下的群体来说，如果遇到了普通住宅，还是很值得买的。

普宅和非普宅对比，主要有两个优势：

1是首付成本低。

普宅首套房首付可以到35%，非普是40%，普宅二套首付是60%，非普是80%。

2是税费低。

除了非普的税费有可能要比普宅高之外，主要大的税费差距在于 满两年后，普宅不用交增值税，非普依然需要交增值税。

增值税 + 增值税附加 = 网签价 ÷ 1.05 x 5.3 %

举个例子来说，因为通州副中心的建设，最近两年咨询八通线一带上车盘的朋友很多。曾经一位朋友想要咨询总价350-400万的房子。请注意，400万这个区间，就是非普住宅了，这意味着同样是满五唯一的房子， 买了总价400万的非普住宅，不仅首付要多交5%，增值税也要多交20万左右。

请注意，如果网签价控制在374万以内，可以少交首付、少交税。

此外，由于北京市场的特殊性，二手房市场还存在各种各样的政策类住房，这类房产除了上述需要交纳的税费之外，还需要额外补缴土地出让金或者综合地价款。

已购公房：

老公房是多年以前的单位房，也是最有优势的政策房，不但可以按照普通住宅标准交易提高贷款额度，而且由于无法查到原值，遇到非满五唯一的情况，差额20%个税可以规避，只需要缴纳全额1%个税。

至于土地出让金，也就一平几十块钱的样子。简直太友好了。

我们经常会在主城区看到这类90年代之前的房子。尤其是东西城、海淀的学区老公房，税费低贷款高，是很抢手的房源。

经济适用房：分为一类经济适用房，二类经济适用房。

一类经济适用房 ，多是小户型面向中低收入家庭的普通住宅，满五年可出售。

需要额外缴纳综合地价款：2008年4月11日前满五年的，缴纳网签价的10%。2008年4月11日后满五年的，缴纳差额的70%；

比如，码农上车盘的天通苑、回龙观，就是北京最早、最大的经济适用房社区之一。买房的朋友记得把综合地价款算进去。

二类经济适用房， 包括回迁房、安置房、单位集资房，可以直接上市交易， 同样按照普通住宅标准计算 ，交易时额外缴纳网签价格的3%缴纳土地出让金。

潘家园上车盘，换手率第一大盘弘善家园，二类经济适用房很多，看起来总价便宜，但实际净首付并不低。除了交3%的土地出让金外，还有很多房源不满五唯一，需要交差额20%的个税。

有些房子只是看起来很便宜而已。

以下是不同种类住宅比较详细的税费缴纳明细，可供参考。

3、税费低做高网签价可以多贷款、税费高可以做低网签价避税。

通过前边的讲解，可以得知，二手房最理想的房源是满五唯一的普通住宅/老公房，但实际上我们遇到这类优质房源的机会实在不多。中介为了提高成交效率，往往也懒得专门为你找这类房源，而是把手里现成的几个次级选项提供给你。

应对这种情况，我们怎么处理呢？

实际上，在二手房交易过程中，有很大一部分比例，真实成交价和网签价是不一样的。

非满五唯一，税费比较高的情况下，尤其涉及到差额20%个税，原值又低，这个时候（网签价-原值）*20%的高额税费简直太凶残了。为了避税， 买家往往选择做低网签价。

有人说，1000万的房子，原值200万，网签价做到200万，不就可以避税了吗？想法很美好，但税务部门可不是吃素的。为了避免这种情况，每个房子还有一个核定价，也叫“二手房过户指导价”，如果你的网签价低于核定价，那么税务部门就要以核定价为标准来收税。

所以，你只能把网签价做到和核定价一样低，保证缴纳最少的税费。

这里做一个总结：

买二手房优先用的两种策略：

一种是首套首贷资格，买总价看上去比较高，但满五唯一税费很低，净首付也低的，可以多贷款。

（贷款不是无限制。决定最高贷款额度的就是银行给出的评估价。在北京，评估价一般是房屋实际成交价的95折或者9折，特别老的房子也有8折的情况出现。）

另外一种是二套资格，全款买房，选择总价比较低，但税费很高的，做低网签价规避税费。需要用钱的时候，可以再抵押。

PS: 真实成交价≥银行评估价≥网签价≥最低过户指导价（核定价）

当然，本篇讲的是二手房买房中的具体问题。前提还要建立在如何正确的选择板块以及房源上。

南昌市区二手房还可以用公积金贷款买吗是不是很难贷到？

北京的目前如朝阳,海淀,顺义等,当天就可以拿到房本,基本是当天或者次日内都可以拿到房本。如果是贷款的客户,那就不要想了,最快的是15个工作日,一般都是25个工作日之后能拿到。因为银行要办理抵押登记,所以贷款的客户是暂时无法拿到的。

流程

1、买房和卖方都要准备好过户所需要的资料。具体包括房屋权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。

2、买房和卖方双方准备好这些材料后，去房屋所在区的房产交易中心，也就是房产局，办理相关业务。

3、拿这些材料去房屋预审的窗口，由其先预审一遍。

4、房屋预审结束后，去房屋评估的窗口，评估你房屋价格的。注意，评估价格并不等于买房和卖方交易的价格，一般来说，评估价格低于交易价格。另外，评估房屋价值也不是免费的，会收取评估费，一般按照房屋评估价值的比例收取。

5、房屋评估完后，去户籍窗口查询一下你名下到底有几套房产，接下来就是缴纳房屋契税了，房屋契税缴纳完就是排号签字领取房本的流程了。

法中拍拍专做房产过户

北京购买二手车过户问题

一、南昌市区二手房还可以用公积金贷款买吗?是不是很难贷到？

一般来说，只要条件满足二手房就可以申请公积金贷款，二手房公积金贷款有些问题你需要知道。1、二手房为购房面积小于144?（含）的，贷款金额不超过成交价的70%，并且同时不超过房屋评估价的70%；大于144?的，贷款金额不超过成交价的60%，并且同时不超过房屋评估价的60%。

二、南昌-贷款买二手房具体流程

流程是这样的：

和业主一起到银行，向银行申请贷款

——银行贷款获批，出按揭合同

——与业主一同到房管局过户（递件）

——完税（房管所审核文件无误后通知买卖双方完税）

——房产证更名（当场可以看到房产证原件，上面是你的名字，但一般马上会被按揭公司/银行拿走）、

——抵押至银行（银行有一堆抵押手续要做，等待银行放款）

——放款（按揭公司或银行会通知你，放款后第二个月就要开始还贷了）

——拿到按揭合同/房产证原件（不是每个银行都会把房产证给你，一些银行会一直帮你保管房产证直至还清贷款）

其实我买房的时候，觉得最重要的反而不是去房管局领证的步骤，而是递件之前对房屋资质的查证！因为很多业主会在递件当天就要求买方把首期款付清，而真正完税、出新房产证是几天以后了。虽然一般来说房管局收下双方过户文件就表示房屋资质没有问题可以过户，但中间总有几天时间差，心理有点不安。。。

事先一定要在房管局查清房屋所有权、有无按揭、有无抵押等，搜房问答为您解答。

祝好运！

三、南昌-贷款买二手房具体流程

不通过中介你办理不了银行按揭手续个人去办理银行不受理的!!你可以去找家比较专业的中介机构办理安全省心!一般流程就是签约-交付定金-约定首付时间-银行四方协议-纳税-过户-抵押-放贷-交房!其中签约交付钱和抵押过户你必须亲自去其他的都可以由中介代劳

四、南昌-贷款买二手房具体流程

贷款买一个找中介的话，中介会全权代为办理所有流程的，您是比较省心的，在此只说一首先您确认好成交的价格，以及您打算贷款的方式，是公积金贷款（国管公积金还是市管公积金）还是商业贷款。商业贷款的优势是缺点是相对利率比公积金高，年利率为4.4550%。公积金的优势是利率低，年利率为3.87%,缺点是速度相对较慢，手续繁琐一些，贷款有上限的影响.先拿商业贷款来说吧：首先您要向当地的银行（建行、农行、中行额（也可以向当地的评估所查询）以及您的房屋准确位置、建成年代、装修、朝向、交通、购物、医疗、学校、成交价格，以及您的年龄（男的不能高过60，女的不能高过55），还要确定贷款金额相应的贷款年限的月还款额，银行或评估公司会给您一个估计的贷款金额及首付金额还有贷款的年限和月还款的金额，如下一步操作了。首先，先与业主签定正式的买卖合同以及补充协议，支付定金，拿好业主签字确认的定金收条，去您之前确认过的银行申请贷款，银行会安排评估公司先去评估该房屋，3个工作日会出评估报告，（举个例子：您的成交价格为100万，但是银行不会按照您的成交价格100万给您贷款，而是安排评估公司去评估房屋，得出的评估价格0万，评估价格80万则按照报告就能够确定您的贷款金额了，换算的方法是，成交价格-款，这时候您就要准备自己的首付款了，当您首付款准备妥当时候约上业主去贷款银行将首付款转给业主并要求业主当面签署银行固定格式的首付款确认函，再去银行的信贷部签署一正式的借款合同。需要到场的人有证原件，房东及配偶带上房本、双方的身份证、户口本、结婚证）就可以等着批贷了。银行会在您签署正式的借款合同后的3-7个工作日通知您和房东批贷了，接到这个通知就可以安排过户了，过户的时料，银行会安排人到场，缴纳完毕各项税费后，过户完成了，这时候银行会将属于您的房本拿到银行去做抵押，在过户完毕后的3-7个工作日、抵押完毕后贷款就一次性到房主的帐户上了，过户后或前一日要去把物业费、供暖费、水、电、燃气等各项费用让业主结清，注意去一下当地派出所询问原业主的户口是否迁出。公积金的流程比较复杂一写，我就不手打了，我把我空间里的公积金借款详细过来了，您认真阅读一下就明白了：首先您先确定您是属于市管公积金还是国管公积金，具体确定事宜我会在如下详细介绍：一什么是公积金贷款住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款也叫公积金贷款，是由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款;贷款发放委托银行，由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式二公积金分类1.市管公积金单位登记号为身份证号再加两个零如：110XXXXXXXXXXXXXXX00二公积金贷款分类2.国管公积金单位登记号是以512或502开头的如：512XXXXXXXXX502XXXXXXXXX二公积金贷款分类3.中直公积金贷款在住房公积金管理中心，中共中央直属机关分中心缴存住房公积金的离退休职工。或其他符合中直分中心，依据国家有关规定而确认的借款二公积金贷款分类4.组合贷款只有国管公积金贷款的客户方可申请组合贷款二公积金贷款分类5.贴息贷款只有市管公积金贷款的客户方可申请贴息贷款三借款人公积金缴存必备条件公积金开户日期够365天，累积缴存公积金12个月以上（含），且当前缴存状态正常，以前申请的公积金贷款已还清的。四公积金贷款所产生的费用1.评估费评估费＝评估价×3‰（最低300元/单1500/单封顶）此计算方式适用所有公积金贷款四公积贷款所产生的费用2.担保费A市管公积金担保费＝贷款额×5‰B国管公积金担保费＝贷款额×3‰170C组合贷款担保费＝1500元/单D贴息贷款担保费＝根据费率表来算五公积金贷款流程1.市管公积金贷款的流程评估－交首付—初审－面签－过户－放款—领取契税票和评估报告－出房产证-转担保中心做抵押五公积金贷款流程2.国管公积金贷款流程评估—出评估报告－交首付—初审－批贷－过户－（见契税票）面签－放款—出房产证－担保中心抵押五公积金贷款流程3.中直公积金贷款流程评估－初审－批贷－过户－（见房产证）面签－放款－担保中心抵押五公积金贷款流程4.组合贷款流程评估－初审－批贷－面签－商贷面签－商贷批贷－过户－出证－抵押－抵押完成－他项权利证转银行－放款五公积金贷款流程5.贴息贷款流程评估－面签－批贷－过户－放款－抵押六初审时所需资料1.客户：夫妻身份证、户口本、结婚证（暂住证）学历证明、职称证明、资产证明、评估费。2.业主：业主本人身份证、房产证、银行卡七面签时所需资料1.客户：夫妻身份证、户口本、结婚证、（暂住证）、借款人本人还款银行存折或卡（国管建行卡）、担保费八借款人年龄1.市管公积金－－18－70周岁2.国管公积金－－18－70周岁3.中直公积金－－18－70周岁4.组合贷款－－－男18－65/女18－605.贴息贷款－－－18－65九贷款年限1.市管公积金－－本人年龄贷款年限≤70房龄贷款年限≤472.国管公积金－－本人年龄贷款年限≤70房龄贷款年限≤673.中直公积金－－本人年龄贷款年限≤70房龄贷款年限≤674.组合贷款－－－本人年龄贷款年限≤70房龄贷款年限≤675.贴息贷款－－－本人年龄贷款年限≤70房龄贷款年限≤67十贷款金额如何确定1.市管公积金A最高八成。B计算公式（个人缴存额÷缴存比例－400）÷客户贷款年限相对应月均还款数C上面数额从低原则申请贷款D最高贷款额为：80万元，个人信用等级AA的上浮15％，即92万元，AAA级的上浮30％即为104万元十贷款金额如何确定2.国管公积金A二手房都能贷评估价、合同价较低值的八成B贷款额最高不超过80万元C每月还款额不能超过收入的二分之一十贷款金额如何确定3.中直公积金A二手房都能贷评估价、合同价较低值的八成B计算公式（个人缴存额÷缴存比例－400）÷客户贷款年限相对应月均还款数C上面数额从低原则申请贷款D最高贷款额为：80万元，十贷款金额如何确定4.组合贷款A如果以前有过商贷则按照第二套住房来计算B公积金贷款的部分还是执行公积金的政策，商贷的部分要执行商贷的政策十贷款金额如何确定5.贴息贷款A如果以前有过商贷则按照第二套住房来计算B公积金贷款的部分还是执行公积金的政策，商贷的部分要执行商贷的政策十一还款方式1.市管公积金还款方式－自由还款法2.国管公积金还款方式－自由还款法3.中直公积金还款方式－自由还款法4.组合贷款还款方式－－公积金部分自由还款法商贷部分商贷还款方式5.贴息贷款还款方式－－商贷还款方式十二什么是自由还款方式住房公积金贷款自由还款是指住房公积金管理中心在与借款人协商确定个人款金额、期限后，确定个人贷款每期的最低还款额度，借款人在不低于这一最低还款额的情况下，根据自身经济状况，自由选择每月的还款额。十三放款条件1.面签且过户后申请放款2.提供给担保中心契税票、受理通知单或房产证原件及复印件申请放款3.亦庄、宣武、通州、石景山、门头沟、顺义、房山均是出房产证后申请放款4.市局房产A市管公积金是出房产证后申请放款B国管公积金是出房产证及土地证后申请放款十四房产证与借款人的关系1.夫妻关系购房可以只出一个房产证，房产证是不是借款人没有关系2.非夫妻关系购房的必须要有共有权证，借款人是不是大证没有关系十五房产证与合同签字合同签字的顺序也是出房产证的顺序如：合同签字的顺序是：张三、李四则房产证的大证为张三，共有权证是李四十六外地人在京购房且公积金贷款1.首先此客户必须在京有缴存记录2.如果在京缴存不足12个月，需在原缴存处出具缴存证明，两地累计要求满12个月3.在京暂住证明4.其它与北京人政策一样十七以前有过公积金贷款还可以再公积金贷款吗1.市管、国管、中直－－只要是还清就可以继续做公积金贷款2.组合贷、贴息贷－－－要按第二套政策执行十八以前有过商贷还可以公积金贷款吗1.市管、中直－－－－－不会受到影响2.国管、组合、贴息－－如果有预期记录可能不会放款十九公积金贷款是否可以提前还款1.市管公积金－－拨打96155提前预约2.国管公积金－－到国管中心提前预约3.中直公积金－－拨打96155提前预约4.组合贷款－－－到国管中心提前预约5.贴息贷款－－－到贷款银行提前预约二十客户业主不能亲自办理相关手续怎么办由代理人持公证书办理相关手续，公证书格式是公积金的固定版本。客户在初审时本人必须到场，面签时可以由代理人持公证代为办理。二十一客户业主都是已婚人士，办理相关手续时只本人去可以吗1.市管A初审：客户业主本人到场B面签：业主不用到场，客户夫妻到场2.国管A初审：客户本人到场，业主不用到场B面签：客户夫妻到场，业主不用到场3.中直A初审：客户业主本人到场B面签：客户夫妻到场4.组合A初审：客户业主都不用到场B面签：客户夫妻及业主本人到场5.贴息A初审：B面签：客户夫妻及业主到场二十二单笔贷款最高金额是多少1.市管：最高贷80万元，个人盗资信AA上浮92万元，AAA上浮到104万元2.国管：最高贷80万元3.中直：最高贷80万元，个人盗资信AA上浮92万元，AAA上浮到104万元4.组合：最低81万元5.贴息：高于客户公积金可贷额度二十三非夫妻关系的客户可以共同购房贷款吗可以，房产证必须出所有购房人的名子二十四过户的合同价与申请贷款的合同价不一样可以吗绝对不可以（贴息贷款除外）二十五产权人有未成年人的可以做贷款吗1.市管：可以，需要监护公证书2.国管：不可以3.中直：不可以4.组合：不可以5.贴息：可以，未成年人需要有身份证二十六借款人为在职期缴存公积金的离退休人员，还可以申请贷款吗可以，如果借款人的公积金处在正常状态，可以按正常程序操作。如果借款人的公积已提取并注销，需客户到单位出具公积金缴存证明。借款人年龄贷款年限不能超过70岁（夫妻以年龄大的为准）二十七依据客户的缴存比例计算客户的最高贷款额公式：（客户缴存金额÷缴存比例－400）÷客户贷款年限相对应月均还款额例：客户工资中每月扣215元公积金，单位的缴存比例为12％，客户要求贷款30年，计算客户的贷款额计算：（215÷12％－400）÷51.2＝27.18答：按缴存比例计算客户最高可贷款27.1万元。二十八依据客户的缴存比例计算客户最高贷款额为80万元，能否直接承诺客户公积金贷款就能贷80万元不能承诺，还要确认合同价和评估价是否能满足80万元的贷款要求二十九客户夫妻双方只有一方有公积金，可以做公积金贷款吗？出谁的房产证有要求吗？客户夫妻双方只一方有公积金就可以申请公积金贷款，房产证出双方谁的都可以。三十客户在贷款还款期，可以提取公积金吗？可以三十一公积金贷款可以资金监管吗可以（在中国银行东城支行做监管）三十二公积金贷款放款可以放到业主以外的其它人或贷办公司名下吗1.市管：不可以2.国管：必须做公证后才可放在非产权人名下3.中直：不可以4.组合：必须做公证后才可放在非产权人名下5.贴息：不可以三十三客户上个月上调了公积金缴存额，能够马上用新的缴存额计算贷款额吗不可以，因为公积金管理中心每年七月份才做一次调整，所以新的缴存额要在公积金管理中心调整后才能生效。三十四客户还款日客户的还款日就是公积金贷款的放款日，也就是说在放款日的每月的同一天是贷款客户的还款日

第一步：现有车辆外迁（按二手车买卖过户办理）

1、在花乡旧车交易市场办：通常可能包括买卖过户、验车、车辆变更手续，之后交回原号牌（发临时牌），最后去市车管所提档。（我在顺义也办过这套手续，人少、收费低，但外迁的验车要去盛华-京朝所）

准备：车主、买主身份证及复印件，车辆登记证、行驶本、大票（购车原始发票）

注意：过户前车辆违章必须消干净；改装车必须恢复出厂原貌。

2、开到落户地，带着档案等去当地的车管所上当地牌（事先了解当地上牌对环保的政策，不达标的上不了）。

3、去保险公司办理保险变更手续。

4、外迁使用6年以上的车辆可以申请补贴，在北京老旧机动车淘汰更新管理信息系统上注册登录办理。

第二步：更新指标

1、北京的原车主在车辆外迁后（交回原号牌3个工作日后）可以重新获得购车指标。

2、百度北京小客车指标系统，进入主页，先用手机号进行登录，登录后在页面中部“指标更新”项目下按车辆外迁进行指标更新，之后找到“我的指标”，旁边有打印标志，打2张备用（购车）。

3、注意更新的指标也有6个月的购车时限，过期作废。

第三步：购车

1、购买二手车与第一步类似，买本市车辆没有迁档案的手续，需要重新选号，原号牌车管所收回，当场领取新号牌。

2、去保险公司办理保险变更手续。

3、注意，如购买外地车必须符合京5环保标准。